物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大，回收周期长。国外物流园区的投资收益期大约在15年左右，中国的物流园区也很难在短期内实现赢利，加上市场竞争愈来愈激烈，因此物流园区的规划工作也愈加显得重要。通过对前期物流园区项目咨询参与，本人总结一般物流园区规划方法供参考。

一般物流园区规划报告以下几个阶段：

1、市场分析阶段：只有清楚物流园区的市场需求，才能为物流园区功能定位和未来运营成功打好基础。这个阶段需要深入了解物流园区周边的宏观经济发展状况、物流市场需求、基础设施、服务竞争、商业形态等情况，并对物流园区辐射范围内的的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

2、战略定位阶段：在第一阶段基础上，这一阶段主要是对物流园区整体进行SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。

3、功能设计阶段：物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义，分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。功能规划的最后一步是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括。集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程等。

4、布局设计阶段：布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。

5、商业计划阶段：商业计划主要是园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、盈利模式、客户分析、园区招商和市场推广策略、投资收益等财务概要分析。