编者注：城市更新是指推广以节约利用空间和能源、复兴衰败城市地域提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

一、按产权主体分类

（一）单一产权主体。农户改造宅基地上的房产，商业企业改造拥有完整使用权的总部大楼，工厂企业改造拥有完整使用权的工业用地上的厂房，规模虽然差别巨大，但都是单一产权主体，其共同点是省去了产权主体间沟通协调的过程，单一产权主体可以直接主导更新项目。

（二）复数产权主体。可开发的单一地块上具有多个产权主体，分为聚合与共有两种状态。其中聚合状态是指在一整个地块中，大量的产权主体各自独立拥有小片的土地；共有状态是指大量的产权主体以类似股份制的方式共同拥有一整片地块。复数产权主体地块的特性是需要整体进行开发才具有可行性，而且众多的复数产权主体间往往是一种平等的关系。

（三）连片产权主体。在较大规模的连片更新项目中，一个更新地区由多个更新地块构成，成为了单一产权主体和复数产权主体的进一步复合。

二、按规模分类

（一）小规模。用地规模通常在一万平方米以下，一般仅为单一建筑或若干小建筑组成，如单栋旧城住宅改造、幼儿园等公共设施更新等。

（二）中等规模。用地规模通常在几到几十公顷，即一到数个控规所划定的新增地块规模。

（三）大规模。用地规模通常在一平方公里以上。一般为政府主导的连片城市更新项目：旧工业区改造、重要地段连片改造等，如上海世博会连片改造、北京首钢地区等。

三、按原用地功能分类

（一）旧厂房。主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市风貌的临时建筑，包括过于陈旧的，建筑质量过差的，占用生态用地的，排放和能耗水平未达标的，用地不符合土地利用总体规划的各类厂房。

（二）旧城镇。主要指城区以内的陈旧、低效利用的用地，包括已停产的旧厂房、仓库，建筑过于简陋的棚户区、危旧住房，物业价值低于土地价值的旧商铺等。

（三）旧村庄。主要指城市区范围内的不符合标准的城中村，判定方式包括实际功能已转变、建筑质量差、生活标准低、不适宜居住等。

总结

随着中国城市化的发展，城市更新项目越来越丰富，采用多维度对更新项目进行分类有助于认知更新项目的特性，有利于分类提出有针对性的用地政策，从而推动城市存量的改造。

来源: 华地行土地说