城乡建设用地增减挂钩和集体经营性建设用地入市是当前支持产业项目落地、盘活农村土地要素的两项关键政策工具。用好它们，关键在于精准匹配、合规操作、风险可控，并将其作为服务于“产业导入”这一核心目标的手段，而非目的本身。

以下是具体的操作路径与要点：

一、用好“城乡建设用地增减挂钩”政策：为产业腾挪“指标”与“空间”

该政策的核心是“以空间换空间”：将农村（主要是宅基地、废弃工矿用地等）的建设用地复垦为耕地或农用地，从而产生在省内流转的建设用地指标。这个指标可用于保障城镇或产业项目的新增建设用地需求。

操作流程与支持产业的逻辑：

精准识别拆旧区，锁定整治潜力

对象：优先选择“一户多宅”、空心村、废弃的乡镇企业用地、砖瓦窑等低效、闲置的建设用地。方法：在全域土地综合整治方案中，通过摸底调查，精确划定“拆旧区”范围，并进行复垦可行性评估（如土壤、水源条件）。

科学布局建新区，精准匹配产业需求

产业导向选址：建新区应优先布局在已规划的产业园区、特色小镇、田园综合体等产业集聚区内，或者交通区位优越、基础设施完善的集镇周边。“指标跟着项目走”：建立“项目库+指标库”联动机制。只有那些已经过论证、有明确市场主体、符合产业政策的成熟项目，才能申请使用对应的增减挂钩指标。这能确保指标不被挪用或沉淀。核心：建新区（即产生指标后用于建设的区域）的选址必须与产业规划紧密衔接。绝不能为了换取指标而随意选址。操作：

创新指标收益反哺机制，支撑产业前期投入

基础设施建设：为产业项目“七通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯、燃气、热力及场地平整）提供前期垫资。标准厂房建设：建设“拎包入住”的标准化厂房，降低中小企业入驻门槛。风险补偿：为引入重大产业项目的政策性贷款提供风险补偿，增强金融机构放贷信心。传统模式：指标交易收益直接返还给村集体和农民，用于改善生产生活条件。升级模式（用于支持产业）：可将部分指标收益注入县级或镇级国有平台公司，设立“全域整治与产业发展基金”。该基金可用于：

关键注意事项（风险防控）：

严守“建新不拆旧”红线：必须先完成拆旧区的复垦并通过验收，才能审批建新区的用地。严禁“只建新、不拆旧”或虚报拆旧面积。保障农民权益是前提：拆旧区的补偿安置方案必须经过村民会议或村民代表会议三分之二以上同意，确保农民“搬得出、稳得住、能致富”。绝不能搞强迫命令。严禁触碰生态红线：拆旧复垦活动必须在生态保护和修复的框架下进行，不得破坏原有地形地貌和生态系统。

二、用好“集体经营性建设用地入市”政策：为产业提供“直接可用”的合法土地

该政策的核心是“同权同价”：农村集体所有的、规划为工业、商业等经营性用途的建设用地，可以直接出让、出租、入股给单位或个人使用，其权利与国有建设用地基本一致。这为产业项目提供了除国有征地外的另一条合法用地途径。

操作流程与支持产业的逻辑：

夯实入市基础：做好“三块地”改革准备

确权颁证：完成拟入市地块的权属调查和确权登记，明确所有权（村集体）和使用权（如仍属企业）归属，颁发不动产权证书。这是入市的前提。规划许可：拟入市地块必须符合国土空间规划（或村庄规划），并被明确为工业、商业等经营性用途。不符合规划的地块，必须先调整规划。完成补偿：入市前，必须处理好地上附着物（建筑物、构筑物）的补偿问题，厘清土地所有权和使用权，确保产权清晰、无权属纠纷。

精准匹配项目与入市地块，实现“地等项目”

菜单式供地：由县级自然资源部门牵头，建立全县（区）的“集体经营性建设用地储备库”或“菜单”，详细列明每块入市用地的位置、面积、规划用途、基准地价、配套条件等信息。产业招商对接：在招商引资时，向意向企业同时提供国有用地和符合条件的集体经营性建设用地选项，让企业根据自身需求和成本核算自主选择。例如，对于用地规模不大、对区位要求灵活的农产品初加工、乡村旅游、仓储物流等项目，集体经营性建设用地可能更具成本优势。

创新入市模式，灵活服务产业

出让：一次性收取土地出让金，适合资金实力雄厚、希望长期稳定使用的企业。出租：按年或按周期收取租金，降低了企业的初始投入成本，灵活性更高，适合初创企业或市场波动较大的行业。作价入股：村集体以土地使用权作价，与企业合资成立项目公司。这能让村集体成为产业的“股东”，分享长期的产业增值收益，实现“联农带农”利益联结机制的制度化。

关键注意事项（风险防控）：

坚守用途管制：入市后的土地必须严格按照规划用途使用，不得擅自改变为住宅、别墅或私人会所等，严防“非农化”“非粮化”变异。健全入市交易平台：所有入市交易必须在公开、透明的公共资源交易平台上进行，杜绝“暗箱操作”和权力寻租，确保集体和农民的收益最大化。审慎评估市场风险：入市价格受市场供需影响，存在波动风险。政府和村集体需建立价格评估和动态调整机制，既要保障农民利益，也要避免因定价过高导致产业项目无法落地。

 三、两项政策的协同与组合运用

在实际项目中，两项政策可以协同发力，形成“组合拳”：

场景一：综合整治+产业导入
在一个乡镇单元内，通过增减挂钩政策，将偏远、零散的空心村宅基地复垦，产生指标。指标收益反哺到镇级平台公司，用于在规划的产业集聚区内，通过集体经营性建设用地入市的方式，为引入的农产品加工企业提供一块“熟地”。这样既优化了国土空间，又精准保障了产业用地。

场景二：跨区域平衡
偏远乡镇通过增减挂钩产生的指标，流转给中心城市或重点产业园区使用，获得的收益部分返还给偏远乡镇，用于支持其发展特色种养业或生态文旅产业，实现了区域间的协调发展。

总结：用好这两项政策工具的精髓在于，将其从单纯的“土地指标交易”或“土地财政”工具，转变为服务于乡村产业振兴的系统性金融工具和空间配置工具。始终牢记“产业是目的，土地是手段”，一切操作都要围绕如何让好产业引得进、留得住、发展好来展开，最终实现政府、市场、村集体和农民的多方共赢。