通过“小块并大块、集中连片”优化产业用地，核心在于：先规划后整合、先腾退后建设、先定规则后招商。这能形成规模化的产业空间，提升集聚效应。具体操作可分为以下四步：

 第一步：规划先行，划定集中片区

摸清家底，建立“用地一张图”
以“三调”及最新遥感影像为底图，叠加现状工业用地、权属、环保、交通等信息，形成“产业用地现状一张图”。同时，结合工业企业资源集约利用评价（A/B/C/D类），识别低效、零散地块，为后续整合提供数据支撑。

划定产业集聚区与“工业用地红线”
借鉴佛山禅城、中山、张家港等地经验，在国土空间规划中划定工业用地保护线或集聚区，确保产业用地总量稳定。重点将分散的村镇工业园向大型产业集聚区集中，形成“产业基地—产业社区—工业区块”三级体系，原则上新增项目必须进入这些片区。

明确片区主导产业
每个集中片区应聚焦1-2个主导产业（如电子信息、高端装备），并编制产业布局规划，明确各片区的产业方向、用地规模和开发强度，确保“一个片区一个主导产业”，避免同质化竞争。

 第二步：整合零散地块，实现“小块并大块”

划定“更新单元”或“腾退区”
将低效、零散的工业用地打包成片，作为“产业更新单元”或“腾退区”整体推进。例如，南海区通过划定腾退区，将拆旧复垦的指标优先用于保障连片产业发展；张家港则要求以更新单元落实成片改造任务。

分类处置地块

保留提升：对A/B类优质企业，引导其向集中片区搬迁，原址可“退二优二”或“工业上楼”。腾退淘汰：对C/D类及“散乱污”企业，坚决清退，为优质项目腾出空间。依法收回：对长期闲置或违法用地，依法收回土地使用权，纳入政府储备。

创新产权归并与整合模式

政府主导：通过“征收+收储+统租”模式，将零散地块收储后统一规划、招商和管理。村集体主导：借鉴南海经验，允许村集体通过“地券、房券、绿券”等工具，将分散的集体建设用地复垦或置换，腾挪出集中连片的建设用地指标。产权人联合：支持相邻地块的产权人通过作价入股、联合开发等方式，将多宗小地块“拼成一块大蛋糕”。

 第三步：集中连片建设，提升承载能力

整备“连片净地”
借鉴上海、无锡经验，将“整备连片净地”作为招商的前提。无锡计划到2028年整备不少于3万亩连片净地，并明确中心城区净地规模不小于50亩，其他区域不小于150亩，以满足重大项目落地需求。

推广“工业上楼”与立体开发
在用地紧张区域，通过“工业上楼”提高容积率。无锡太湖湾信息技术产业园通过“工业上楼”，将平均容积率从0.9提升至3.0以上，显著提升了土地承载能力和产出强度。

完善园区基础设施与配套
按照“产业园就是产业链”的理念，在集中片区统一布局道路、管网、污水处理等基础设施，并配套人才公寓、商业服务等生活设施，打造“上下楼就是上下游”的产业生态。

第四步：强化政策与运营，放大集聚效应

严格用地准入与退出
借鉴南海、张家港等地做法，设定企业准入门槛（如投资强度、亩均税收），并建立动态考核机制。对不达标的C/D类企业，通过“退二优二”、协议收回等方式逐步退出，确保园区整体效益持续提升。

创新利益分配机制
通过“飞地经济”、税收分成等方式，平衡跨乡镇、跨村的利益分配。对腾退土地的村集体，可通过“房券”置换标准厂房或分享园区税收，保障其长期收益。

统一运营管理与数字化监管
成立专业的园区平台公司，对集中片区实行统一规划、招商、运营和服务。同时，建设“多规合一”信息平台，对产业用地进行全生命周期的动态监管，确保“一张蓝图干到底”。