当前城市更新已从“拆旧建新”转向系统化、多元化推进，各地实践中形成的常见实施模式可从发起/主导主体与运作方式两个维度归纳：

一、按发起与主导主体划分

1. 政府主导模式
   由政府统筹规划、财政出资并组织实施，适用于老旧小区改造、市政基础设施更新等公益性强的项目。如北京央企老旧小区改造、天津河西区老旧小区改造均由地方财政出资。在湖州文件中，政府发起模式适用于公益设施建设、公共空间整治及保障性更新。

2. 政企合作（政府引导+市场运作）模式
   政府负责规划管控与政策支持，市场主体投入资金并运营，优势互补。这是片区综合更新的主流模式，典型如武汉光谷荷叶山项目引入华润置地同步建设安置房与公共配套；湖州称“政府与市场联合更新”，用于创意产业园等活力导入项目。

3. 市场运作模式
   企业自主投资、自主运营，通过功能转换与业态升级盈利，多用于商业类、产业类存量盘活。如昆明金龙饭店引入酒店品牌轻资产改造；湖州“市场发起”模式由主体自求资金平衡。

4. 业主/自主更新模式
   由房屋所有权人自发提出申请、自筹资金实施原址重建或拆改结合，适合零散危旧房。广州花都福宁路项目采用“自拆自建+多栋连片”不增加面积；湖州明确业主发起可享受公积金提取、容积率奖励等支持。

5. 多元参与/共建共治模式
   上海建立共建共治联合体，政府、实施主体、物业权利人、市民代表共同承担全生命周期管理；武汉江汉城资由运营服务商与国企联合，以经营收益反哺更新。

二、按具体运作方式（合规实操口径）划分

据实操拆解，五大主流运作模式包括：

• EPC+O：总承包单位统筹建设+运营，适合片区综合开发；
• 投资人+EPC+O：招标选定投资人全链条负责，政府给资源补偿；
• 委托代建：代建单位管建，竣工移交，适非经营性政府项目；
• 特许经营：授予社会资本收费权，适市政、环保等使用者付费项目；
• 自主更新：业主联合推进，如上所述。

三、补充：更新方式对应的模式选择

部分地方规划将“保护利用、改造提升、拆除重建”三种方式分别匹配不同主体模式，如保护利用类可用政府主导、联合或产权人自主，拆除重建类谨慎选用并机会式启动。国家层面强调“因项目施策”，不再套用统一大拆大建模式。

综上，当前常见实施模式核心为政府主导、政企合作、市场运作、业主自主四类，落地中叠加EPC+O、特许经营等具体手法，且均须守住“留改拆并举、防大拆大建”底线。